郭华《房地产投资19讲》

内容来源：量子教育的在线培训课程《房地产投资19讲》。分享老师：郭华，地产筹划实战专家、从事地产行业超过18年。

大家好，我是郭华，接下来我们聊聊买房投资。

一、什么样的城市，房价会涨?

大家都知道，要达成有效购买，主要两个因素，一个是购买欲，一个是购买力。一辆车非常丑、驾驶体验也不好，即便大家都买得起也不会买，因为它激发不了大家的购买欲。一辆劳斯莱斯，大家都想买，但是买不起。所以说，购买欲和购买力缺一不可。

买房的底层理论，就是供需理论。判断一个城市的房价走势，只需要关注这个城市的年轻人就够了。年轻人往这个城市流入多，能在这个城市赚到钱，房价就会呈现上涨态势。道理很简单，年轻人成家立业需要买房。有了房子，年轻人才能在这个城市扎下根来。

那为什么又要求能赚到钱呢?因为光有购买欲还不行，还需要有购买力。购买力是什么?就是钱。举个例子，杭州有两个开发区，滨江和下沙。这两个地方都有很多年轻人，但是它们俩的产业结构不同。滨江以高科技产业为主，像阿里、吉利、网易、海康威视都在滨江。2020年，滨江的人均GDP大约30万人民币，是全国人均GDP的5倍。由此可见，滨江的年轻人收入是非常高的。下沙就不同了，下沙以粗放型的工业为主，年轻人都在工厂打工，每个月工资大多只有5、6千。除去每个月的开销，几乎剩不下什么钱。两个开发区的情况不同，就导致两地的房价不同。滨江的房价一直是稳定上升的态势，而下沙的房价是呈现下跌趋势的。包括现在也一样，房价几乎相差 1 倍。同样有产业、有年轻人，但是产业基础不同，对房价的支撑也不同。所以我认为，买房是购买欲和购买力的叠加，光想买不行，还得买得起。

如果你打算买房投资，那你就要研究意向城市年轻人的人口流入情况以及年轻人的收入水平。这背后是对人口、经济、产业等影响房价涨跌的重要因素的分析。而且，在一个城市买哪个区域也要考虑。能留住年轻人的区域才是有潜力的、有希望的。在这些区域投资买房，稳赚不亏。

二、刚需买房什么时候最合适?

现在很多年轻人都会踩一个坑：结婚太随意，买房太谨慎。

1.为什么买房要趁早?

我有个表弟，大学毕业了以后要在杭州定居，我跟他说你尽早买房。杭州房价整体还是在涨的。但我表弟说：房子我肯定要买的，但是房子至少一百二十平才行，买太小的住得也憋屈。看起来好像没问题，实际上是大错特错。首先，在杭州这种上升期的城市，年轻人的收入增长很难追得上房价。

很可能你看中一套房子，好不容易攒够了钱，却发现差距更大了。希望一步到位，追求完美，就是现在很多人买房的通病。他们下意识地认为，一辈子只住这一套房子。其实，房子是可以换的。小的换成大的，偏远的换成近的。先上车，能买得起多大的，就买多大的。房子买得越早，后面就越轻松。

2.买房跟婚姻的区别

既然讲到了买房跟婚姻的问题，这里我也简单说一下我的观点。结婚我们往往抱着过一辈子的心态，但买房不是。房子买得不合适，或者看到了更好的，完全是可以换的。现实中，很多人买房的时候犹犹豫豫、瞻前顾后。今天听这个专家说，房产税来了，房价要跌。后天又说，未来房子越来越多，房子会越来越不值钱。类似这种言论喊了20年，你看大城市的房价跌了吗?没有。关于房价是涨是跌的言论，从来没少过，未来也不会少。如果你是刚需买房，我建议你大胆一点。这跟结婚不一样，结婚不能随便找一个人将就，买房能买一定尽早买。有人会说，想买房，但刚毕业工资五六千，首付都付不起怎么办?这个时候，你可以向家里、亲戚朋友借点钱，凑一凑把首付凑起来。有人不喜欢借钱，觉得这是啃老，会有心理压力。其实不是，你是在为家里理财。这笔钱拿去买车，车是消费品，只会降不会涨，这是实打实的啃老。但房子不一样，只要购买得当，买房肯定稳赚不赔。

3.买什么样的房子?

我建议，年轻人买房，要选择踮踮脚够得着的。适当的负债、加大杠杆，原本买得起90平的要挑战100平，而不是贪图安逸买80平。年轻人是在成长期的，今年每个月挣1万，明年可能就是2万了，用成长的眼光看待自己。退一万步说，就算你买了以后发现真还不起贷款，在杭州这样的大城市卖套房子还是很容易的。最坏的结果无非是卖掉房子重头再来。因此，我建议现在的年轻人，买房要大胆，结婚要谨慎。

三、买房该听谁的?

买房是家庭中的重大投资决策，我们应该听谁的呢?

1.房产媒体人

首先，我们接触到公开的房产信息，多数来自于房产媒体人。我们在做购买决策时，受到他们的影响非常大。但是就我的经验来看，很多做房地产媒体的人购房经验非常少，只买过一两套甚至都没买过。我更建议，房产媒体人是我们接收信息的渠道，但不要盲目听从他们的结论。因为房产媒体人有一个特点，听风就是雨。

举个例子，国家刚对房产税提出了看法，媒体人的标题就是：房产税箭在弦上，房价或将暴跌!对于媒体人来说，抓住手中的情绪，博取眼球，文章的点击率才会高，后续的广告报价就能更贵。这样就会导致，信息被过度放大。

2.房产专家

除了媒体人以外，还有很多房产专家。有些房产专家很奇怪，无论是你问他北京、上海还是乌鲁木齐、黑龙江的房价走势，他都能立马头头是道地回答你。但是，中国太大了，每个地区的房价走势是不一样的。举个例子，2010年-2015年，杭州的房价在跌，但北京、上海、深圳都涨翻天了。所以，当你听到某个专家直接说，全国房价一盘棋，未来一定会涨/跌的时候，你心里一定要打个问号。房地产的地域性太强了，不大可能全国走势一致。还有一种专家也很特别，跨界专家。原先股市很好，就有很多专家做股市评论。这些年，房地产表现不错，他们就又跑来做房地产评论。这种人你一听就能听出问题，专业名词一大堆，干货一点没有。

第三种是信誓旦旦的专家。他总是言之凿凿、无比笃定地告诉你，房价一定会涨/跌。要问理由，他反而说不上来。这种人实际上是最不可信的，他可能都在自欺欺人。

3.业内人士

我们还可以听从业者的意见。有些情况，只能业内人才能了解。但这里有个前提，它跟你没有直接的利益关系。比如，中介想把房子卖给你，那他说的话可信度要大打折扣。你要买房，他说涨。你要卖房，他说跌。他可以编出一万个理由驱使你做出有利于他的决策。

那么，如果家庭内部做决策的时候，两个人各有道理，应该听男主人还是女主人的呢?我认为，应该听女主人的。首先，女人比男人对价格更敏感。女人的购物欲望比男人旺盛，因此对价格更加敏感，这几乎是一种天生的特质。其次，女人比男人更爱八卦。由于交流的频繁，她们能够不断地收集周围人的信息，导致她们的信息来源比男人更复杂、更接地气。最后，女人比男人受外界影响更少。女人比男人更少关注媒体、专家以及业内人士的信息，因此受到的影响也更少。俗话说，家和万事兴。两人有了分歧，听老婆的还可以保障家庭的和谐，有利于家庭更好的理财。所以，买房有分歧时，要听老婆的。